+38 (044) 338-28-27  
+38 (067) 306-58-52
info@ndlse.com.ua
пн.– пт. з 9:00 до 18:00

МОВА САЙТУ          

УКРАЇНСЬКА
РОСІЙСЬКА

Визначення дійсної вартості домоволодіння - НДЛСЕ

         
ВИСНОВОК
експертного будівельно-технічного дослідження

 

ТОВ «Науково-дослідна лабораторія судових експертиз» від гр.Ф  надійшла заява б/н щодо проведення експертного будівельно-технічного дослідження.
Разом з заявою надійшли копії наступних документів – всього на 12 аркушах:      

  • Технічна документація на домоволодіння на 6 арк.;
  • Черговий кадастровий план земельної ділянки на 1 арк.;
  • Розпорядження № 758 від 25.07.03  на 1 арк.;
  • Рішення №453  від 30 вересня 1953р на 1 арк.;
  • Свідоцтво про право на спадщину за законом на 1 арк.;
  • Витяг про реєстрацію в спадковому реєстрі   на 1 арк.
  • Довідка – форма №3 від 11 вересня 2012р. на 1 арк.

На вирішення експерту поставлені питання:

  • «Визначити дійсну вартість домоволодіння №19 та вартість ¼ частини по вул.Н в м. Києві»

Проведення експертизи доручено експерту, який має вищу будівельно-технічну освіту, експертну кваліфікацію за спеціальностями: 10.6 "Дослідження об’єктів нерухомості, будівельних матеріалів, конструкцій та відповідних документів", 10.7 "Розподіл земель та визначення порядку користування земельними ділянками", 10.10 "Визначення оціночної вартості будівельних об’єктів та споруд", 10.14. «Оцінка земельних ділянок (діюче свідоцтво, видане Міністерством Юстиції України,) стаж експертної роботи з 2009 року.
Дослідження проводилось у відповідності та з використанням наступних нормативно-правових документів і довідкової літератури  :

  • Міжнародні стандарти оцінки;

  • Закон України “Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність”

  • Національного стандарту №1 “Загальні засади оцінки майна і майнових прав”, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 10 вересня 2003 року №1440;

  • Національного стандарту №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 28 жовтня 2004 року №1442;

  • Норми професійної діяльності оцінювача Українського товариства оцінювачів;

  • “Методики оцінки   майна”, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 10 грудня 2003р. №1891.

  • Закон України “Про ціни та ціноутворення” від 03.12.1990 року № 507 – ХІІ (зі змінами та доповненнями).

  • ДБН 360-92** "Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень".

  • ДБН В.2.2-15-2005 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення".

  • ДБН В.2.5-20-2001 "Інженерне обладнання будинків і споруд. Зовнішні мережі та споруди. Газопостачання".

  • ДБН В.3.2-2-2009 "Житлові будинки. Реконструкція та капітальний ремонт".

  • Збірник укрупнених показників вартості відтворення функціональних аналогів для оцінки малоповерхових будинків, будівель та споруд. Київ, Держжитлокомунгосп України, 2005.

  • СОУ ЖКГ 75.11-35077234.0015:2009 "Правила визначення фізичного зносу житлових будинків". Прийняті та надані чинності наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 03.02.2009 року за №21.

  • "Інструкція про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна", затверджена наказом Держбуду України від 24.05.2001 року за №127 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 10.07.2001 року за №582/5773.

  • "Інструкція щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об’єктів нерухомого майна", затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18.06.2007 року №55 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 06.07.2007 року за №774/14041.

  • Збірники офіційних документів та роз’яснень Міністерства регіонального розвитку та будівництва України "Ціноутворення у будівництві".

            Огляд  об’єкту проводився в світлі часи доби за адресою: м. Київ, вул.Н,19 в  присутності гр. Ф

ДОСЛІДЖЕННЯ

          Об’єктами  дослідження є:

  • домоволодіння №19 по вул. Н в м. Києві (будинок, будівлі та споруди, земельна ділянка);
  • надані документи, зокрема, технічна документація на вказане домоволодіння.

Дослідження проводиться методом зіставлення результатів натурного обстеження з даними представленої документації та вимогами нормативних документів, чинних на території України в галузі будівництва, розрахунковим методом.

  • МЕТОДОЛОГІЯ ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ.

 
Згідно Національного стандарту №1 „Загальні засади оцінки майна і майнових прав”

 ринкова вартість - вартість, за яку можливе відчуження об'єкту оцінки на ринку подібного майна на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем та продавцем, після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу.
Під дійсною вартістю розуміється грошова сума, за яку майно може бути продано в данному населенному пункті чи місцевості, відповідно до Постанови Пленуму Верховного Суду України від 22.12.1995р. за №20 (зі змінами, внесеними згідно з постановою   Пленуму Верховного Суду України від 25.05.1998р. за №15).

Дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку проводиться оцінка майна та визначається його вартість.

Вихідні дані - документи, в яких містяться характеристики об'єкта оцінки.

Ідентифікація об'єкта оцінки та пов'язаних з ним прав - встановлення відповідності об'єкта оцінки наявним вихідним даним та інформації про нього.

Вартість - еквівалент цінності об'єкта оцінки, виражений у ймовірній сумі грошей. Оціночна вартість - вартість, яка визначається за встановленими алгоритмом та складом вихідних даних.

Вартість відтворення – визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення(придбання) в сучасних умовах нового об’єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки.  

Таким чином, в основу оцінки покладена концепція ринкової вартості.

Згідно зі стандартами, які регламентують оціночну діяльність в Україні,   використовуються три загальновизнаних підходи, а саме: витратний, дохідний та порівняльний .
Вибір і застосування того чи іншого підходу (методу) або комбінації методів визначається експертом у залежності від конкретних обставин, пов'язаних з Об’єктом оцінки, а також наявності адекватної інформації на ринку подібного майна для застосування того чи іншого підходу.

Розглянемо особливості та доцільність застосування того чи іншого підходу:

    • витратний підхід  використовується із застосуванням усереднених одиничних показників, регулюючих ринкових коефіцієнтів і нормативів на будівельно-монтажні роботи тощо. Отриманий таким чином результат буде показувати лише залишкову вартість відтворення (заміщення). Даний підхід  заснований на нормативній базі, що враховує затверджені і широко застосовувані показники індексації вартості будівництва з урахуванням вартості права користування земельною ділянкою. Також витратний підхід є доцільним у випадках, коли заміщення об’єкта оцінки шляхом нового будівництва фізично можливе та економічно доцільне, а також щодо унікальних об’єктів, пам’яток архітектури, об’єктів спеціального призначення ринок купівлі-продажу яких відсутній, під час страхування та в інших випадках;
    • застосування порівняльного підходу полягає у використанні пропозицій ринку нерухомості, що достатньо сформований та насичений подібними до об’єкта оцінки аналогами, який дозволяє без особливих ускладнень в частині коригувань досягнути мети оцінки;
    • застосування дохідного підходу полягає у використанні даних, інтерпретація яких містить припущення, що в свою чергу надає результат, наближений до кінцевої мети.

В даному випадку визначення дійсної( ринкової) вартості житлового будинку , господарських будівель і споруд може проводитися на загальних засадах з використанням трьох методологічних підходів за станом на час дослідження, однак експерт надає перевагу порівняльному підходу,як такому, що найбільш об’єктивно віддзеркалює ситуацію на ринку житлової нерухомості , що склалася на вільному конкурентному середовищі .

Характеристика обєкту, що підлягає оцінці

Оцінювана площа будинку  – 94,2 кв.м. , в т. числі: 
житлова  -  61,8 кв.м;
допоміжна    - 32,4 кв.м;          
Висота приміщень – 2,25- 2,40 кв.м.
Будівельний об’єм – 289,0 куб.м. 
Група капітальності – ІІІ
Рік будівництва –    1950 р.

Обємно-планувальні характеристики

Фундаменти –цегляні стрічкові;
Стіни  – цегляні;
Перекриття  - дерев’яні ;
Перегородки – цегляні;
Дах, покрівля – скатний, шифер;
Підлоги – дощата, керамічна плитка, лінолеум ;
Отвори – двері внутрішні – дерев’яні, вхідні - броньовані, вікна –  дерев’яні
Оздоблення –  внутрішнє: стіни – шпалери ,  керамічна плитка,   стеля -  шпалери, проста вапняна побілка.
Інженерне обладнання – електропостачання, водопостачання   каналізація, опалення, газопостачання, слабострумкі мережі.

 Технічний стан будинку характеризується як задовільний та такий, що потребує ремонту ( крім кухні), який найдоцільніший на цій стадії. Наявні  глибокі тріщини стін , стелі,тріщини, відшарування  накривного шару , відшарування шпалер, знебарвлення малюнка, забруднення. Підлога має щілини та значний фізичний знос в місцях ходіння. Господарські будівлі та споруди( крім паркану) мають значний фізичний знос. Стан задовільний, стан паркану добрий.

Фізичний знос об'єкту оцінки є погіршення технічних якостей конструктивних елементів, втрати несучої спроможності. Міра фізичного зносу виміряється у відсотках і визначається шляхом експертної оцінки стану окремих елементів і вирахування середньо зваженого зносу з урахуванням питомої ваги елементів та конструкцій будівлі згідно  стандарту житлово-комунального господарства «Житлові будинки. Правила визначення фізичного зносу  житлових будинків»,СОУ ЖКГ 75.11-35077234.015:2009.
Оскільки фізичний стан будинку   є закінчені будівництвом і знаходяться в такому стані при якому відбувається вільний продаж  їх на конкурентному ринку( вторинний ринок), експерт вважає що визначення фізичного зносу в даному випадку не є обов’язковим і його не розраховує, а також враховуючи що нижченаведені об’єкти-аналоги є ідентичні до досліджуваного для визначення вартості будинку в рамках порівняльного підходу.
До загальних принципів оцінки майна відносяться такі принципи:

  • принцип корисності, який ґрунтується на врахуванні того, що майно має вартість тільки у випадках, якщо воно корисне потенційному власнику або користувачу;
  • принцип попиту і пропозиції, який відображає співвідношення між пропозицією та попитом на подібне майно;
  • принцип заміщення, який передбачає урахування поведінки покупців на ринку, яка полягає у тому, що за придбання майна не сплачується сума більша за мінімальну ціну майна подібної корисності, яке продається на ринку;
  • принцип очікування, який передбачає, що вартість об’єкта оцінки визначається величиною економічних вигод, які очікуються від володіння, користування, розпорядження ним;
  • принцип внеску (граничної продуктивності), який передбачає урахування впливу на вартість об’єкта оцінки таких факторів як праця, управління, капітал та земля, який є пропорційним їх внеску у загальний дохід;
  • принцип найбільш ефективного використання, який полягає в урахуванні залежності ринкової вартості об’єкта оцінки від його найбільш ефективного використання.

             Згідно Національного стандарту оцінки № 1 під найбільш ефективним використанням розуміється використання майна, в результаті якого вартість  об'єкта оцінки є максимальною.  При цьому розглядаються тільки ті варіанти використання майна, які є технічно можливими,  юридично дозволеними та економічно доцільними. В даному випадку, враховуючи об’ємно планувальні  характеристики, поверховість, місце розташування (житлова забудова) за найбільш ефективне використання приймається фактичне використання в якості домоволодіння

  • Порівняльний підхід

           Порівняльний підхід ґрунтується на врахуванні принципів заміщення та попиту і пропонування та передбачає аналіз цін продажу та пропонування подібного майна з відповідним коригуванням відмінностей між об’єктами порівняння та об’єктом оцінки.
Основними елементами для порівняння є характеристики подібного майна за фізичними та функціональними ознаками, умовами продажу, тощо. Коригування вартості подібного майна здійснюється шляхом додавання або вирахування грошової суми із застосуванням коефіцієнта (відсотка) до ціни продажу (пропонування) зазначеного майна або шляхом їх комбінування.
При застосуванні цього підходу вартість об'єкта оцінки визначається шляхом порівняння вартості аналогів. Основою застосування даного методу є той факт, що потенційний інвестор не заплатить за об’єкт оцінки суму, що перевищує вартість відомої йому власності, що володіє такою же корисністю.

  • У ціну об’єктів-аналогів вносяться виправлення, що дозволяють нівелювати розходження між ними та об'єктом, що оцінюється. Особливою рисою вітчизняного ринку нерухомості є в більшості випадків недоступність та/або недостовірність інформації про технічні та економічні характеристики та умови продажів, які відбулися, що істотно обмежує область застосування методу аналогів продажу.
  • Однак, існуюча, досить широка інформація про пропозиції до продажу, при врахуванні сформованих тенденцій і закономірностей дій суб'єктів ринку, дозволяє встановити розумно обмежений діапазон можливих значень вартості оцінюваної нерухомості.
  • Таким чином, при порівняльному аналізі вартості об’єкта оцінки, беруться до уваги, також ціни пропозицій подібних об'єктів. Такий підхід виправданий з погляду потенційного покупця, який приймаючи рішення про покупку, обов'язково проаналізує поточні пропозиції та дійде висновку про можливу вартість пропонованого об'єкта, з огляду на всі його переваги і недоліки щодо об'єктів порівняння.
  •  Ринкова ситуація. 
  • На сьогоднішній день ринок житлової нерухомості знаходиться в стадії «очікування»,  пропозиції в кількісному обсязі щоденно зростають, проте потенційні покупці не спішать з покупкою житла, а більшість населення  України не спроможне купити навіть житло економ класу із-за  низьких доходів. Цій ситуації передував  значний підйом цін на ринку житла  за рахунок позики банків, зростання обсягів будівництва та отримання надвисоких прибутків забудовників. 

          Прогнози на ринку житлової нерухомості на 2013р.  досить  різні, однак експерти сходяться в одному -  законодавчі нововведення, що вступили в силу на початку року, на даний час тільки негативно  впливають на ринок житла. При цьому тенденцій, які могли б суттєво активізувати ринок в 2013році, експерти не відмічають.   Джерело: 3doma.ua 

Ідентифікація об'єктів – аналогів

  • Ознака порівнянності заснована, насамперед, на найбільш ефективному використанні порівнянних об'єктів – в якості будинку, що складається з житлових та допоміжних приміщень. 
  • Із запропонованих до продажу приміщень на дату оцінки, з урахуванням вищевказаних умов, відібрані для ідентифікації наступні аналоги, що містить мережа Інтернет, газета «Авізо нерухомість».

             При підборі аналогів експерт керувався принципом найбільшої відповідності об'єкта-аналога об'єкту, що оцінюється, для подальшої мінімізації коригувань і більш точного визначення оціночної вартості. Об’єкт оцінки та аналоги зіставлялися та коригувалися за наступними критеріями:

  • коригування на умови продажу – об'єктивною умовою ринку нерухомості, є перевищення ціни пропозиції над ціною продажу. При дослідженні об'єктів-аналогів виявлено, перевищення ціни пропозиції над реальною вартістю продажу (знижка “на торг”), що підтверджується інформацією агентств нерухомості. За ситуації сьогодення на погляд експерта різниця становить в середньому близько 10-20% від ціни пропозицій, прийняте  розумно обережне значення 0,90;
  • коригування на поверховість об’єкта дослідження    – в даному випадку об’єкти аналоги підібрані одно-двоповерхові; шляхом зменшення вартості одиничного показника об’єктів-аналогів, що мають 1 поверх на 5% наближаємо їх до об’єкта оцінки, корегування ,запроваджене експертом -0,95;
  • коригування на стан, площу Об’єкта оцінки – стан, у якому знаходиться Об'єкт оцінки, безпосередньо впливає на його ціну. Необхідно зауважити, що враховується не тільки технічний стан згідно величини фізичного зносу оздоблення та комунікацій, а й наявність поліпшень( євроремонти). Об’єкти – аналоги є ідентичні, та такі, що мають гірше та краще оздоблення , корегування запроваджене експертом - 0,95-1,05;
  • коригування на наявність додаткових зручностей -  підібрані об’єкти-аналоги є такими, що мають краще місце розташування,тощо, тому запроваджене експертом коригування на коефіцієнт -0,95.

            Необхідно зазначити той факт, що безпосередньо друкується не уся необхідна інформація для проведення максимально повного  співставлення, це дещо ускладнює процес проведення коригувань.
Таким чином, по інших критеріях експерт вважає можливим прийняти об’єкти, що зіставлялися, аналогічними об’єкту оцінки.

Визначення ринкової вартості 1 кв.м. об’єкта дослідження
Таблиця №2. Аналоги продажу будинків( вторинний ринок)

№ з/п

Площа будинку, кв.м.

Вартість будинку,
дол.США

Примітки,
Джерело інформації

1

160

53172

 м. Київ, Куренівка, вул. Замковецька, будинок, 160/96/30 кв.м, 2 пов, 2 с/в, 2 кухні, 2 виходи, всі комунікації, жилий стан, участок 9 соток, можлива продажа половини дома, 425000грн., тел. (67) 9681843, моб.,газета «Авізо нерухомість № 35 /1987/ від 07.05.2013 р.

2

120+
70

305 267

м. Київ, Куренівка, вул. Петропавлівська ,2 будинки, 120  кв.м 2 пов., всі комунікації, хороший стан, 1990г.постр., другий дом - 70 кв.м, на 1 участку 10 соток, 2440000грн., тел.. (66) 5579373, моб.,газета «Авізо нерухомість № 35 /1987/ від 07.05.2013 р.

3

85

100 088

м.Київ, Куренівка, вул. Паркова , частина будинку   85/55 кв.м, 2 кухні - 12 и 8 кв.м, 4 кімнати, 2 с/в, жилий стан, міські комунікації, цегл. гараж, участок 2.8 соток, 800000грн., тел. (44) 4425828,газета «Авізо нерухомість № 36 /1988/ від 14.05.2013 р.

4

109,5

120 105

м.Київ, Куренівка,  вул. Гомельська , старий цегляний будинок  109.5 кв.м, 2 входи, газ, електрика, зручності в домі, хозпострой ки, гараж, асфальтований под’їзд, участок 5.2 сотки, прямокутної форми, фасад 16м, 960000грн, торг,( 67) 9682020, моб., (99) 9350739, моб., «Авізо нерухомість № 36 /1988/ від 14.05.2013 р.

5

98

130 114

 м.Київ, Куренівка,  вул. Гомельська , дом цегл., 98 кв.м, 5 кімнат, прихожа  12 кв.м, с/в разд., газ, електрика, всі кому- нікації, вода в домі, потребує ремонту, участок 6 соток, асфальтований под’їзд, регістрація, 1040000грн., (67) 6980296, моб., газета «Авізо нерухомість № 36 /1988/ від 14.05.2013 р.

 

Офіційний курс НБУ станом на 30.04.2013р.=799,30 грн. за 100 дол. США                                                 Таблиця №2.1. Визначення вартості будинку

№ з/п

Назва аналога

Загальна
площа, кв.м.

Вартість, дол.США 

Вартість   1 кв.м ,  дол. США 

1

м.Київ

160

53172 

332

2

м.Київ

190

305 267

1607

3

м.Київ

85

100 088 

1178

4

м.Київ

109,5

120 105 

1097

5

м.Київ

98

130 114 

1328

 

                                                                                    продовження таблиці №2.1

№ з/п

Вартість  за
1 кв.м. дол.
США     

Коригування на торг

Коригування на поверхові-сть

Коригування на наявність додаткових зручностей

Коригування на технічний стан, площу

Скорегована вартість, дол.США / кв.м

коефіцієнт

коефіцієнт

коефіцієнт

коефіцієнт

значення

1

332

0,90

1,0

0,95

1,05

298

2

1607

0,90

1,0

0,95

0,95

1305

3

1178

0,90

0,95

0,95

1,0

957

4

1097

0,90

0,95

0,95

1,0

891

5

1328

0,90

0,95

0,95

1,0

1079

Середнє  значення

976

            Остаточна вартість домоволодіння, що оцінюються, встановлюється після аналізу розбіжностей у ціні одиниці порівняння об’єктів - аналогів та внесення відповідних поправок як медіанне значення отриманих результатів (серединне значення ранжованого ряду при ігноруванні крайніх значень).                                
Розрахунок ринкової вартості оцінюваного об’єкту (Вд) за порівняльним підходом здійснюється за формулою: 
Вд=Вод.х Кук хКп хS;
де:  Вод -  вартість одиничного показника об’єкта–аналога, $/м2 -976;
      Кук - узагальнюючий корегуючий коефіцієнт, що враховує відмінність об’єкта оцінки від об’єкта – аналога -1;
       Кп - коефіцієнт,що враховує відмінності  ціни пропозиції від ціни продажу об’єктів нерухомості-1;
       S -  загальна площа об’єкта оцінки, кв.м-94,2 
                                      Вд=976х1х1х94,2= 91 939  $
(дев’яносто одна тисяча дев’ятсот тридцять дев’ять) дол. США, або 734 868
( сімсот тридцять чотири  тисячі вісімсот   шістдесят вісім) грн.00 коп.

          Таким чином,  ринкова вартість домоволодіння з урахуванням вартості земельної ділянки   по вул.Н,19 в м.Києві, визначена за порівняльним підходом, за цінами і станом на час проведення дослідження, становить (округлено):
734 868
(сімсот тридцять чотири  тисячі вісімсот   шістдесят вісім) грн. 00 коп.

Ринкова вартість 1/4 частини  домоволодіння з урахуванням вартості земельної ділянки по вул.Н в м. Києві, визначена за порівняльним підходом, за цінами і станом на час проведення дослідження, становить (округлено): 734 868х0,25=183 717
(сто вісімдесят  три тисячі сімсот сімнадцять) грн. 00 коп.

ВИСНОВКИ

  • Ринкова вартість домоволодіння з урахуванням вартості земельної ділянки   по вул.Н.,19 в м. Києві, визначена за порівняльним підходом, за цінами і станом на час проведення дослідження, становить:

734 868
             (  сімсот тридцять чотири  тисячі вісімсот   шістдесят вісім) грн. 00 коп.
Ринкова вартість 1/4 частини  домоволодіння з урахуванням вартості земельної ділянки по вул.Н,19 в м.Києві, визначена за порівняльним підходом, за цінами і станом на час проведення дослідження, становить:
                                                        183 717
            (  сто вісімдесят  три тисячі сімсот сімнадцять) грн. 00 коп.

 Результати дослідження підтверджені фотоматеріалами, наведеними в додатку №1 до висновку.

Top